慘烈！180+新盤！6w+套！128+㎡套均面積！蘇州迎來新房大混戰
慘烈！180+新盤！6w+套！128+㎡套均面積！蘇州迎來新房大混戰
21年的三季度已經過半，蘇州的新房市場，在本就是淡季的7、8月份裡，更加顯得寡淡無味。
新房庫存相較於之前，稍稍多了一些，但是依舊還是維持在6W+的套數。
目前蘇州住建局官網數據顯示，可售新房套數64284套，6W+的數量，已經維持了很長一段時間。
其中，姑蘇和園區依舊是最少，維持在2000+的套數，新區1W左右，剩下的兩吳一相城，都是1.5W-1.8W套，是園區姑蘇的8倍左右。
蘇州新房在未來很長一段時間內，都將維持這樣的格局。
而各個區的在售新盤數量，也是很明顯的分爲兩派：
市區（園新姑）和兩吳一相。
園區：9
新區：30
姑蘇：17
吳中：42
吳江：41
相城：42
相較於數量，最爲讓人吃驚的是，套均面積。
目前蘇州市場可售新房套均面積：
園區：172.7㎡
新區：127.5㎡
姑蘇：144.1㎡
吳中：132.7㎡
相城：120.1㎡
吳江：121.2㎡
市區：127.8㎡
最低120㎡，最高172㎡，平均127.7㎡。
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隔壁南京，套均面積是的這個數據是121.7㎡。
看來，最新領悟到國家三孩政策的，依舊還是上座廟堂，下面百姓的開發商。
在蘇州，越來越多的區域，100㎡以下的套型，已經變得越來越少，越來越稀缺。
做大套均面積，有太多的好處，提前鋪墊三孩只是“無心”爲之，真正的目的可能是爲了增大面積，減少套數。
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這樣既美化了明面上的數據，又獲得了真正的實惠：
減少可選擇面，讓每一個買房人都能“物盡其用”，畢竟現在人才競爭如此激烈。
其實，早在之前的文章裡，樓樓就提到過，蘇州新房市場上，套均面積越做越大已然 是趨勢了。
後期大戶型的二手市場，除了極個別新房供應很少的核心地區外，絕大部分地區，大戶型在二手市場的廝殺將會非常激烈。
尤其是在現在的全國樓市被嚴格控制的狀態下，價格層面短時間很難有較大波動，如果價格被鎖死，恐怕大面積房源同樣會相互擠兌。
況且，目前蘇州市面上的大多數新盤，除了一個時間上的“新”之外的，相較於之前的存量樓盤，
在質量上，其實並沒有很明顯的升級，多的是精裝三大件:空調新風地暖，沒這個出門都不好意思和同行打招呼。
下面來看各個區的在售新房。
園區的在售新房基本上都是老面孔，除去勝浦的兩個盤外，其他基本上都是尾盤狀態。
這就是園區宅地數量愈發稀缺最直接的體現，尤其是核心地帶，輾轉騰挪，一年都不一定能推出一塊地。
而且，最狠的是，不僅僅是核心區，就連青劍湖、婁葑、勝浦、車坊等這些地方，推出的地塊大部分都還是退二進三置換得來的。
園區太難。
這和園區自身較小的轄區面積有關，僅僅大於姑蘇。
並且園區發展初期的二產非常發達，大量的土地作爲工業用地被開發利用，在發展速度飛快的同時，也讓園區在接下來的發展中受到了一定程度的制約。
不過隨着接下來的中海青劍湖項目和勝浦的萬科項目陸續入市，園區的新房貨源得到了一定補充。
姑蘇區在售新房項目，主要分爲兩類，一個是正姑蘇老城的各種別墅、疊墅產品，還要就是集中在姑蘇北段的平江新城北板塊，新盤雲集。
並且均價都在3.2W左右，低於園區青劍湖，高於勝浦片區。
接下來的一段時間內， 姑蘇區的高層新房項目，還是會集中在平江新城北片區，這裡，還能撐個2、3年。
仔細看新區八月份在售新盤，北新區亮瞎了樓樓的眼。
多達15+的新房樓盤在激烈內戰。北新區，應該是目前蘇州市面上新房樓盤最多的地區了，沒有之一。
前段時間降價自救的春風南岸便是在這裡。
各大項目的戶型也非常雷同，90-120左右，你要問樓樓，北新區爲啥能夠收到如此多的開發商寵愛，樓樓也不知道。
在地理位置上，北新區屬於蘇州西北方向的對外第一站，能夠吸納的人羣除了滸墅關的本地客羣外，
還有在新區的高新技術開發區工作的人，這纔是支撐北新區的科技城的重要力量。
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除了北新區，新區的另一個新房扎堆地，便是科技城，衆多熱盤紅盤都處於此地。
隨着太湖大道北，傳統意義上的科技城核心區的宅地同樣愈發稀少，新區政府適時的把中心又繼續西移到了230省道以西片區，科學城。
還夠再來10+年。
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所以說，未來的科技城，科學城，依舊會長時間活躍在整個蘇州的新房市場。
除了新姑園，剩下的便是不屬於“蘇州市區”的兩吳一相，這三個地方，新房可售房源加起來，佔了整個蘇州市區的77%。
什麼叫多點開花，看吳中就知道了，吳中的42個新房項目，分別位於8個板塊。
太新，城南，尹山湖，胥口，木瀆，甪直、太湖度假區甚至是臨湖。
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每個板塊都有多個項目在售，樓樓一直說，論推地節奏，蘇州市區，大吳中當屬第一。
板塊衆多，並且每個板塊都能叫出名字，都能在市場上有一定的認知、影響力。
吳中的被接受程度還是很高。
相比較吳中，吳江就顯得低調很多，除了太湖新城之外，其他地方的樓盤，都給人一種十分遙遠的感覺。
盛澤、汾湖、桃園，七都等，在蘇州市區的購房者看來，簡直都是世外桃源。
同樣作爲吳江隊種子選手的太湖新城，也是絲毫不手軟，是幾個核心新城中，推盤量最多的地區。
在不知不覺中，已經基本把體育路以北片區，又添的七七八八了，也就兩年時間，又是十來個新盤。
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基建狂魔，名不虛傳。
相城區的新盤一哥依舊還是中央公園，這片北活力島片區在換了個馬甲之後，以比肩四大新城的價格，去化、走勢還可以。
儼然已經成爲相城區連接新中心高鐵新城和原本老城區元和片區的中間地帶。
而且整個片區城市界面非常新，進可去高鐵新城上班，退可以享受元和周邊成熟配套。
除了在312快速路以南片區，在高鐵新城北邊，近來也陸續推出了衆多相城外圍的項目，佔比僅5成。
北雙湖，太平，黃埭，漕湖，望亭等。
相比較而言，吳江和相城兩個地區的土地儲備量非常驚人，剛好又在蘇州一南一北的發展方向上，
所以說，你很難確定的因爲有地才發展還是因爲要發展，纔有了地。
但是如果僅僅從住宅開發的角度來看，隨着時間的推移，吳江和相城，將會是笑到最後的地區。
